在剛剛過去的清明假期（4月4日至6日），盡管多地售樓處推出較有誠意的優(yōu)惠促銷活動，疊加持續(xù)出臺的樓市利好政策，但樓市銷售端依然呈現(xiàn)出持續(xù)承壓態(tài)勢。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，清明假期期間，重點10城新建商品住宅成交1329套，日均成交443套，由于2023年清明假期僅有1天，因此，按同周期總量與2022年同期對比來看，今年新建商品住宅總成交量較2022年下降39.32%。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《證券日報》記者采訪時表示，整體來看，清明假期期間部分城市市場情緒略有修復，如北京、青島、鄭州等地在政策帶動下到訪量增加。展望未來，各地優(yōu)化樓市政策仍有較大空間。
應(yīng)對銷售承壓樓市新政頻出
今年以來，從中央到地方密集出臺樓市支持政策。
一方面，為加大金融機構(gòu)支持房企項目融資，1月中旬，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制的通知》，要求各地級及以上城市建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制。此舉旨在從供給端進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更加精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求。
《證券日報》記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，目前，全國31個省份和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團均已建立省級房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，所有地級及以上城市（不含直轄市）已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項目“白名單”并推送給商業(yè)銀行。數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，各地推送的“白名單”項目中，有1979個項目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個項目已獲得貸款發(fā)放1554.1億元。
另一方面，為應(yīng)對房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整以及購房者“入市”信心仍待恢復等多重挑戰(zhàn)，包括一線城市在內(nèi)的眾多城市推出了新一輪樓市支持政策。
具體來看，繼一線城市陸續(xù)限購“松綁”政策后，3月26日，深圳廢止了2006年以來實行的“7090政策”，這意味著今后樓盤的大戶型將不受限制。3月27日，北京明確廢止“夫妻離異任何一方3年內(nèi)不得購房”規(guī)定的有關(guān)文件。此外，多地提高公積金貸款最高額度、提高新市民和青年人貸款額度、實施“先提后貸”政策等。另有一些地區(qū)出臺契稅補貼政策，并發(fā)放購房消費券。
“一季度以來，包括一線城市在內(nèi)的多數(shù)城市進一步放開需求側(cè)限制政策，部分城市也出臺了購房鼓勵政策。在此背景下，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一些積極變化。”中國銀行研究院研究員葉銀丹對《證券日報》記者表示，比如，房地產(chǎn)投資同比下降幅度進一步收窄；同時，新房、二手房成交也出現(xiàn)了一些活躍跡象。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，盡管重點100城新建商品住宅整體成交規(guī)模處于近年來同期低位，但春節(jié)后，房地產(chǎn)市場成交活躍度溫和回升。根據(jù)初步統(tǒng)計，2024年一季度，重點100城新建商品住宅月均成交面積為1825萬平方米，同比下降約四成。從春節(jié)后的數(shù)據(jù)來看，部分核心城市在政策優(yōu)化帶動下，新房市場活躍度有所提升，在2月份低基數(shù)下，3月份重點100城新建商品住宅成交面積環(huán)比翻倍增長，同比降幅明顯收窄。整體來看，當前購房者收入及房價預(yù)期尚未完全恢復，整體市場仍有調(diào)整壓力。
一線城市政策仍有優(yōu)化空間
作為樓市調(diào)控政策的風向標，一般情況下，為避免政策“松綁”導致成交過熱，一線城市的樓市政策優(yōu)化內(nèi)容及空間均相對較為有限，且執(zhí)行力度偏緊。業(yè)內(nèi)對于后續(xù)一線城市繼續(xù)出臺樓市支持政策期望較高。
以北京為例，北京市住建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，北京二手房成交33056套，新房成交7092套；去年同期，二手房成交45815套，新房成交11765套。可以看出，今年一季度新房、二手房成交量均明顯下滑。另外，從清明假期北京新建商品住宅的日均成交表現(xiàn)來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年清明假期日均成交規(guī)模為0.57萬平方米，遠低于2023年的1.97萬平方米、2022年的1.01萬平方米。上海、深圳及廣州亦有類似情況。
“從目前一線城市的樓市表現(xiàn)來看，預(yù)計二季度政策面有進一步優(yōu)化的空間。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受《證券日報》記者采訪時表示，主要體現(xiàn)在三個方面：一是進一步降低購房門檻，擴大購房人口基數(shù)；二是降低購房成本；三是加快城市更新及城中村改造。預(yù)計未來在一線城市外圍區(qū)域的“從嚴從緊”政策或全面取消，且會進一步降低購房按揭利率及加大公積金政策支持力度。
值得關(guān)注的是，4月份以來，鄭州、無錫、南昌、贛州等地相繼推出“以舊換新”政策或階段性取消首套房貸利率下限，旨在進一步激活剛需及改善型購房需求。
陳文靜表示，短期來看，“以舊換新”政策有利于促進新房、二手房聯(lián)動，有望提高樓市活躍度。同時，多地已經(jīng)發(fā)布保租房籌集計劃，未來收購存量二手房作為保租房或是重要方式。整體來看，預(yù)計未來或有更多城市參與“以舊換新”，促進改善型住房需求釋放。
在葉銀丹看來，整體來看，二季度房地產(chǎn)相關(guān)支持政策力度將繼續(xù)加大，房地產(chǎn)市場供需兩端的下行趨勢有望出現(xiàn)一定程度緩解，但市場信心、預(yù)期修復和行業(yè)企穩(wěn)仍需時間。
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