超50城表態支持住房“以舊換新”
近日，多地密集出臺住房“以舊換新”政策。
5月6日，武漢發布10條穩樓市新政，其中提出，推行“賣舊買新”交易新模式。2024年12月31日前，對出售自有住房并在6個月內購買新建商品住房，或購買新建商品住房后12個月內出售原自有住房的家庭，由購買新建商品住房所在區財政部門對其出售原自有住房已繳納的增值稅按計稅價格的1%給予補助。同時，組織金融機構提供長期低息貸款，支持符合條件的企業收購置換購房家庭的自有住房，用于市場化租賃住房、保障性租賃住房和拆遷安置住房等。鼓勵房地產開發企業、房地產經紀機構、購房者三方聯動，實現舊房“先賣”、新房“優買”。
同日，深圳優化房地產政策，其中提出，提升二手房交易便利化。支持在深圳市有開發項目的房地產開發企業以及相關房地產中介機構開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。對于實施“收舊換新”的房地產開發企業，收購換房人舊房時不受本市關于企事業單位、社會組織等法人單位購房政策的限制。
5月3日，上海市房地產行業協會、上海市房地產經紀行業協會聯合倡議發起商品住房“以舊換新”活動，主要針對計劃出售二手住房并購買新房的購房居民。首批參加倡議的房企20余家、房產中介近10家、項目30余個。參加活動的房企承諾，在一定期限內，舊房未成功出售的，購房居民可以無條件“退房退款”；房產中介承諾，對購房居民的舊房“全城推、優先賣”。上海房協倡議房企加大優惠力度，為“以舊換新”居民提供相應的優惠。
5月1日，無錫發布的穩樓市新政中提出，加大“賣舊買新”支持力度。凡是在2023年1月1日后，在無錫市區范圍內出售自有住房，并于2024年5月1日起在市區范圍內購置新建商品住房的家庭，給予政策支持。對購買新房的家庭，出售的原有住房可不受“在取得不動產權證2年內不可轉讓”的限制，按“先買后賣”順序“賣舊買新”。同時，在2023年1月1日至2024年12月31日期間，在無錫市區范圍內出售自有住房并于2024年5月1日至2024年12月31日期間，購買新房的家庭，給予“賣舊買新”契稅補貼，套補貼總額最高不超過10萬元。
據中指研究院監測數據，截至5月6日，全國已有超50城表態支持住房“以舊換新”。
各地“以舊換新”主要兩種方式
從各地支持“以舊換新”的方式來看，中指研究院市場研究總監陳文靜認為，主要包括兩種：一是房企聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房。二是開發商或國資平臺收購舊房，售房款用于購買指定新房項目，這種方式是今年以來住房“以舊換新”的主流。除此之外，對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補貼，也是地方政府進一步促進購房者“以舊換新”的重要舉措。
招商證券房地產行業首席分析師趙可進一步表示，根據部分城市已經出臺的政策措施歸納，“以舊換新”模式可進一步細分為四種執行方式。一部分城市直接為“以舊換新”購房者提供購房補貼或契稅補貼，如沈陽、徐州、揚州等；也有一些城市可以用二手住房抵扣新房購房款或直接收購二手住房，如太倉、蘇州、鄭州、南京等；而有的城市則更多通過調動市場主體，為“以舊換新”購房者提供購房一定期限內新房購房合同無責任解約、中介機構優先出售二手住房等支持措施，如紹興、深圳、上海等；還有的城市則為“以舊換新”購房者提供首付比例、利率等優惠措施，如長沙等。
從資金來源來看，趙可指出，目前已有的地方層面“以舊換新”相關政策措施中，不管是購房補貼或是收購二手住房，資金或主要來自于地方財政資金及城投平臺資金。至于收購住房的用途，他認為，將大概率用于長租房、保障性租賃住房等用途。
長江證券房地產行業首席分析師劉義指出，從已推出住房“以舊換新”政策的城市來看，整體以三四線城市為主，深圳、上海、鄭州、南京、武漢、濟南等一二線城市也明確支持，多數城市當前住宅庫存去化周期偏高。
相關配套政策仍待進一步完善
盡管各地密集出臺了“以舊換新”政策，但在陳文靜看來，各地仍處于政策探索階段，當前整體效果尚不明顯。
證券時報記者了解到，各地出臺“以舊換新”政策后，公布落地進展的城市并不多。4月26日，鄭州公布了二手住房“賣舊買新、以舊換新”試點工作最新進展：此次鄭州二手住房“以舊換新”試點收購500套，自4月20日試點工作啟動以來，目前已接收群眾網絡報名申請368個，經初步審核，符合收購條件的房源194套，當下27套房源業主已確認換房意向。
鄭州市住房保障和房地產管理局房地產市場監管處副處長婁延山表示，鄭州市二手住房“以舊換新”政策的出臺，為激活鄭州存量房源市場注入確定性、釋放流動性，收購回來的二手住房房源，未來將用于保障性租賃住房，進一步健全“市場+保障”的住房體系，為來鄭就業的新市民、新青年提供更加舒適宜居的住房保障。
對于“以舊換新”整體效果不明顯的原因，陳文靜接受證券時報記者采訪時指出，從當前主要的兩種方式來看，中介優先售房模式主要面臨二手房市場調整壓力，當前不少城市的二手房掛牌量處于高位，“以舊換新”購房者即便通過中介優先推介，但若想快速售出二手房，還是需要在價格方面給予一定讓步。而開發商或國資平臺舊房收購模式，目前一般要求購房者在指定的新房樓盤購買，購房者的選擇受到一定限制，只有項目的區位、價格、配套資源等與購房者目標相契合才能實現“以舊換新”的目的；同時，多數城市舊房收購數量較少，不足以大規模釋放置換需求。除此之外，居民就業、收入預期尚未明顯好轉，購房者觀望情緒重，購買期房較為謹慎等因素也一定程度影響了“以舊換新”政策效果。
陳文靜認為，未來相關配套資金、統籌方式等仍待進一步完善，今年將有更多城市出臺相關配套政策，進一步促進置換需求釋放。
對于備受關注的二手房收購價格問題，如何確保評估價格反映市場真實水平？鄭州城發安居公司執行董事兼總經理于通介紹，試點收購中，由鄭州市住宅與房地產業協會組織房地產評估機構自愿報名，將符合條件的評估機構名單錄入服務平臺，形成名錄庫，并確保不少于三家評估機構，確保評估全面性、客觀性。在具體評估方式上，由鄭州城發安居公司隨機抽取評估機構，按照市場化原則，結合鄭州近期二手房成交價公開數據進行價格評估，評估價格作為未來群眾售賣二手房的最終交易價格，確保群眾在參加“以舊換新”活動中的權益不受損。
根據鄭州的“以舊換新”方案，2024年全年，鄭州計劃通過兩種方式完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套。其中，通過鄭州城市發展集團有限公司收購，試點階段完成“換房”500套，計劃全年完成5000套；通過市場化自由交易，計劃全年完成5000套。
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