政治局會議提出要“優化增量住房”大背景下，近段時間多個城市出臺減少公攤面積新規，市場再度引發對公攤面積的討論。

有市場消息稱，2024版《深圳市建筑設計規則》將于近日正式發布，修訂內容包括：減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實行150米限高等。

對此，深圳市規劃和自然資源局方面向記者表示，相關文件預計將于下周在官網上發布，具體內容以發布文件為準。

事實上，除深圳外，廣東的佛山、惠州、清遠等地，先后出臺了住宅用地的計容面積和公攤新規。肇慶則宣布實行按套內面積計價宣傳銷售。

分析人士認為，調整公攤面積和計容面積、提高得房率新規，已成為樓市調控的新手段，未來預計還有更多城市跟進調整相關政策。

對于出臺相關政策的原因，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，監管層提出要“優化增量住房”，而優化增量就是要提高新增供應的有效性，降低供地成本，更好匹配需求端。

“上述城市出臺的計容面積和公攤新規，本質上是通過增加套內面積、實際使用面積，從而降低購房的價格和成本，變相降低房價，這些措施有利于提升買家購房積極性。”李宇嘉表示，得房率得以提升的項目，會較其他項目具有更強的競爭力，因單價較低、去化速度快，也會提振開發商拿地的積極性。

深圳新增住宅將減少公攤面積

記者獲悉，《深圳市建筑設計規則》自2014年發布以來，先后經歷了4次修訂。

本次修訂主要集中在7個方面，其中第3點提到，結合高密度、高容量發展下的城市建筑現狀及設計創新，優化了綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計算方式，優化建筑面積管控方式，簡化凹槽、室外透空等條款。

其中最值得關注的是，過去深圳計入“公攤”面積的兩大部分，將把避難層、機房等公共空間列為“不計容面積”。

也就是說，本次修訂后，深圳新增住宅的公攤面積會減少，得房率將有效提高。

與此同時，深圳在住宅戶型設計上也進行了調整。2024版《深圳市建筑設計規則》增加“計一半面積的陽臺進深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應全部計入規定建筑面積”內容。

此前規定陽臺的進深不能超過2.4米，修訂后陽臺可以把進深做大，對超過2.4米部分計入規定建面。而在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗，修訂后進深也由0.6米增加至0.8米。這意味著住宅的“飄窗”面積將可加大一圈。

此外，2024版《深圳市建筑設計規則》進行了“限高”，即新型產業用地（M0）中主導用途的建筑高度不得超過250米，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。

據了解，過去深圳的建筑設計受高密度城市和城市更新成本等影響，超高層住宅不斷涌現。修訂后，低容積率小區、高層住宅、多層住宅、疊墅、別墅等多元產品將有望回歸，滿足市民更多改善性需求。

“深圳出臺新版《深圳市建筑設計規則》，是踐行建設‘好房子’的具體表現，將進一步滿足購房者對建設標準高、品質好的樓盤的期望。對開發企業而言，得房率高的項目更有競爭力。對于購房者而言，房屋的得房率提高，套內面積增大，購買相同價位的住房可獲得更多使用面積，居住舒適度將有所提升。”中指研究院市場研究總監陳文靜告訴記者。

提高得房率或成新趨勢

事實上，公眾對公攤面積的問題討論已久。

從政策導向來看，今年4月30日，中央政治局會議強調，要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。本次會議，將建設“好房子”提升到新的高度，“好房子”建設將成為房地產發展新模式的重要組成部分。

在全國，最近很多城市已經著手落地中央精神，開始修訂公攤面積計算新規，提高得房率。

5月13日，惠州自然資源局印發《市區2024-2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》，其中提到，“建筑物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積，不納入公攤面積”、“面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設停車庫的建筑面積，不計入容積率建筑面積”。

同日，佛山也發布13條樓市新政措施，其中提到，新出讓的住宅用地，住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建筑面積的18%提高至20%；取消對單個陽臺的進深和面積限制；取消凸（飄）窗窗臺與地面高差小于0.45米需計容的要求。

“本質上，計容面積和公攤新政并不是產品的創新，而是調整規劃指標以滿足提高購房者的福利水平。”李宇嘉表示。

多位受訪分析師告訴記者，減少公攤面積、提升得房率是未來的調控趨勢，但應該會逐步過渡。陳文靜也認為，未來，各地將繼續落實“好房子”建設要求，預計將有更多城市跟進出臺相關舉措。

隨著越來越多的城市跟進優化相關措施，中原地產首席分析師張大偉預計，未來全國公攤系數很可能會出現大變，新的戶型體系即將到來，也會迎來新的市場變局。購房者將能夠買到得房率更高的戶型和設計更好的產品，但二手房或者開發商已經入市的項目，會受到沖擊。

其進一步表示，當前北京等城市已經出售的限競房89平米小三居較為局促，得房率只有75%左右，而近期開發商新規劃的戶型得房率已經普遍超過80%。

“參考廣州經驗來看，修訂公攤面積政策利好開發商新拿地塊和購買該項目的消費者。但對之前已經入市但未開發或銷售的項目，因在容積率或公攤方面沒有優勢，導致后者在去化時面臨一定的壓力，特別是距離相近的項目。”李宇嘉稱。

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