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“國家隊”加速入場,近30城鼓勵“收儲”去庫存

2024-06-21 09:541310財聯(lián)社

在監(jiān)管層持續(xù)推動下,愈來愈多的城市鼓勵通過收儲方式“去庫存”。

據(jù)克而瑞以及記者不完全統(tǒng)計,目前已有約30城出臺政策鼓勵收儲去庫存,包含廣州增城、武漢、杭州臨安區(qū)、貴陽、惠州、常州、桂林、安徽淮南、安徽廬江、臨滄、大理白族自治州等地。

“監(jiān)管層多次要求推進(jìn)存量房產(chǎn)消化等工作,后續(xù)收儲或?qū)⒓铀俾涞兀欢€城市將是收儲主戰(zhàn)場。”平安證券分析師表示。

方正證券也在研報中指出,目前央行針對“收儲”工作給出明確方向,未來資金支持力度進(jìn)一步加大,而多地收儲平臺均表示,接下來將加快商品房收儲動作。

3000億再貸款的帶動效應(yīng)

保障性住房再貸款支持國企收儲未售新房,是監(jiān)管部門支持存量商品房“去庫存”的重要舉措。

值得關(guān)注的是,雖然已有多地鼓勵國企收購商品房,但收購究竟如何定價,目前尚未統(tǒng)一。

“從收購房源的定價方面來看,目前多數(shù)城市未明確具體定價規(guī)則,少數(shù)城市明確會按照周邊房源進(jìn)行定價。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示。

其中,廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)購買市場化商品房作為安置房源,房源交易單價以評估方式確定,采用成本法確定房源交易單價,原則上為“土地成本+建安成本”。

而惠州提出“以同地段保障性住房重置價格為參考上限”,杭州臨安明確“以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價”。

“收儲參與各方(地方政府、開發(fā)商、商業(yè)銀行)訴求不一,對收購價格、對象存在不同傾向。考慮到保障房需求主要集中在一二線,這意味著收儲將以一二線為主,銀行在信貸投放面臨壓力疊加一二線風(fēng)險較小背景下,或不局限前期開發(fā)貸項目,開發(fā)商可能折價出售公寓或品質(zhì)較低住宅,地方國企在控制價格成本背景下可能通過招標(biāo)完成收儲,實現(xiàn)三方利益平衡。增城‘土地成本+建安成本’平價收購方式,或難大規(guī)模推廣。”上述平安證券分析師表示。

有分析師指出,收儲未售新房在落地過程中也可能遇到收益難以覆蓋成本等問題,導(dǎo)致地方政府動力不足。

對此,央行在6月12日召開的保障性住房再貸款工作推進(jìn)會上,明確下一步推進(jìn)保障性住房再貸款有關(guān)工作要做到“精準(zhǔn)支持、自愿參與、以需定購、合理定價,確保商業(yè)可持續(xù),嚴(yán)格避免新增地方隱性債務(wù),切實防范道德風(fēng)險。”

“央行此次對收儲工作的指導(dǎo),明確地方政府應(yīng)降低實施主體的成本。參照鄭州案例, 政府給予一定補(bǔ)貼和貼息支持下,收儲工作能夠得到較好的收支平衡,從而加快各地收儲工作進(jìn)度。”方正證券分析師認(rèn)為。

而據(jù)中信證券測算,若重點35城與80城均將庫存去化周期降至18個月以下,收儲去庫存所需的資金體量分別為1.1萬億元、1.8萬億元。

上述央行會議指出,保障性住房再貸款額度3000億元、先到先得,未來可以根據(jù)執(zhí)行情況和需要再調(diào)整完善。

“3000億元再貸款額度可帶動5000億貸款量,此次會議明確表示可根據(jù)執(zhí)行情況和需要再調(diào)整完善,這或意味著5000億資金僅為起點,隨著保交房進(jìn)入攻堅時刻,后續(xù)資金投放力度可能還將加大。”上述方正證券分析師稱。

“收儲”如何激活樓市

自430政治局會議后,各地“去庫存”政策落地步伐有所加快。

4月30日,政治局會議明確提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”;5月17日,央行提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款,用于收儲已建成未出售的商品房,同時將2023年初設(shè)立的租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理。

隨后于6月7日,國常會再次強(qiáng)調(diào)要“著力推動已出臺政策措施落地見效,繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施”。而在6月12日,央行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會,強(qiáng)調(diào)著力推動保障性住房再貸款政策落地見效,加快推動存量商品房去庫存。

從整體基調(diào)上可以看出,各地正逐漸開啟新一輪“去庫存”舉措。

事實上,早在2023年年初,央行便設(shè)立1000億元租賃住房貸款支持計劃,支持8個城市(天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟(jì)南)試點市場化收購存量住房,增加租賃住房供給。

根據(jù)央行數(shù)據(jù),截至2024年3月末,租賃住房貸款支持計劃貸款余額為20億元。

“近兩年,試點城市已經(jīng)積累了部分成功經(jīng)驗,可以為其他城市提供更多參考借鑒,這也有助于推動3000億元保障性住房再貸款加快落地見效,加快去庫存。”中指院分析師表示。

對房企而言,陳文靜認(rèn)為,收購市場未售新房后改建為保障房,有利于緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力,去庫存效果最為直接;其次多地將收儲對象定為已建成未出售商品房,也將有利于加快房企項目竣工節(jié)奏;此外,房企出售已建成商品房后,回籠資金可用于支持在建工程,助力保交房。

“保障性住房再貸款支持國企收儲未售新房,是監(jiān)管部門支持存量商品房去庫存的第一步。”中指院分析師稱,支持國企收舊換新、允許土地調(diào)整規(guī)劃、支持收回或收購已出讓閑置存量住宅用地等政策預(yù)計也是重要方向,未來配套政策有望逐步落地,以激活市場并幫助企業(yè)解困。


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