9月29日，中國人民銀行發布公告，完善商業性個人住房貸款利率定價機制。同日，中國人民銀行指導市場利率定價自律機制發布《關于批量調整存量房貸利率的倡議》。

綜合公告及倡議信息看，2024年10月31日前，商業銀行將對符合條件的存量房貸再開展一次批量調整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發放房貸利率附近。批量調整后，2024年11月1日起，滿足一定條件的商業性個人住房貸款借貸雙方可協商調整加點幅度及重新定價周期。

根據測算，以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。存量房貸利率下調，有利于借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意愿，也有助于穩定購房者預期，提振信心。

什么時候調整？怎么批量調整？

根據《倡議》，批量調整階段，首套、二套及以上存量房貸都可調整。去年已經調整過加點幅度的存量房貸也包含在內。

降低幅度方面，對LPR基礎上加點幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點幅度調整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執行的新發放商業性個人住房利率加點下限（如北京、上海、深圳）。

《倡議》強調，各商業銀行原則上應于2024年10月31日前統一對存量房貸（包括首套、二套及以上）利率實施批量調整。多家銀行也對財聯社記者表示，將于10月12日前發布操作細則，并在10月31日之前實施統一批量調整。

批量調整，存量房貸利率會降到什么水平？

央行數據顯示，截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%。2024年前8個月全國新發放房貸平均利率為3.61%。上述《倡議》明確，10月31日前，將LPR加點幅度高于-30BP的存量房貸加點幅度批量調整至不低于-30BP。調整后，存量房貸利率將降至約LPR（3.85%）-30BP=3.55%，略低于2024年前8個月全國新發放房貸平均利率水平（3.61%）。

此前，人民銀行行長潘功勝在國新辦發布會上明確表示，人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預期平均下降0.5個百分點左右。“不同時期、不同地區、不同銀行發放的存量房貸利率水平不同，上述下浮幅度是預期的平均數。”

可以看出，按照上述案例，調整后，利率較調整前的4.06%降幅約0.5個百分點，預計降幅為平均值，具體到每個合同將各有不同。如果考慮到央行政策利率下調0.2個百分點，10月21日LPR可能跟隨下降，在貸款重定價后，調整后的存量房貸利率水平還將明顯低于3.55%，大幅節省房貸借款人的利息支出。

但值得關注，由于借款人重定價日不同，不同借款人的利率在批量調整后會調整后會有所差異。批量調整后的利率下降主要是加點幅度下降至-30BP所致。重定價后，最近一個定價周期內LPR的降幅也將體現出來，參與此次批量調整的借款人利率將調整至同一水平。

以下表為例，假設2024年10月31日進行批量調整，由于2024年2月、7月5年期以上LPR還分別下降了0.25個百分點和0.1個百分點，因此，對于重定價日為每年1月1日的，10月31日調整后的利率為3.9%（當時的LPR4.2%-0.3%），若LPR保持3.85%不變，則明年1月1日LPR重定價后，利率為3.55%（當時的LPR3.85%-0.3%）。

若假設2024年10月21日報出的5年期以上LPR跟隨央行政策利率下降0.2個百分點，那么，最新的LPR則由當前的3.85%降至3.65%，后續保持不變。則明年1月1日LPR重定價后，利率為3.35%（當時的LPR3.65%-0.3%）。

設定利率政策下限的城市怎么調？固定利率存量房貸怎么調？

對于部分城市仍設定了新發放房貸利率政策下限的，調整后的加點幅度需不低于下限。

如北京二套房貸利率政策下限為，五環以內二套房貸的加點下限為-5BP，五環以外二套房貸的加點下限為-25BP。相應的二套房貸在批量調整時，加點分別調整為-5BP和-25BP。例如，2022年借款人在北京五環外購買二套房，房貸利率為“LPR+105BP”，此次批量下調則調整為“LPR-25BP”，將共計下調130BP。

對于固定利率存量房貸，以最新LPR轉換為加點形式，再將加點幅度調整為-30BP。例如，利率為4%的固定利率存量房貸，最新5年期以上LPR為3.85%，先將其固定利率轉換為4%=LPR+15BP，再將15BP調整為-30BP，即共計下調45BP。

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