11月11日，央行和銀保監會聯合發布254號文《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（以下簡稱《通知》），提出“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，全面落實房地產長效機制，因城施策支持剛性和改善型住房需求，保持房地產融資合理適度，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展”。11月14日，某地銀保監局相關負責人對記者表示，確實接到《通知》，正在落實文件要求。

  中信證券首席經濟學家明明對記者表示，《通知》進一步強調了金融機構對房地產企業的支持以及對金融機構的一些約束有所松綁，凸顯了金融監管部門保房地產主體的意愿。

  “《通知》全面調整優化房地產金融政策，是穩經濟、穩增長的重要舉措，具有積極意義。”招聯金融首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼對記者表示，下一步，各地應加快落實《通知》要求，加大差別化住房信貸政策實施力度，加快采取下調首付比例、取消“認房又認貸”、降低貸款利率等措施。目前住房信貸政策調整主要集中在支持剛性住房需求，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大優化空間。

“政策力度最大 措施最為具體”

  《通知》包含16條內容，涉及開發貸、信托貸款、并購貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領域。

  “自2021年9月底對房地產政策進行邊際調整以來，本次政策力度最大、措施最為具體。”中歐國際工商學院教授、中國人民銀行調查統計司原司長盛松成撰文表示，一是金融政策支持對象范圍廣。二是金融政策支持的融資渠道多。三是金融政策工具多。四是金融政策執行進一步優化。不過，整體政策方向未變，“三道紅線”和貸款集中度管理仍未取消。

  具體來看，從金融政策支持對象來看，涵蓋供給端（房地產企業和建筑企業）和需求端（居民）融資需求。其中，在供給端，《通知》要求，穩定房地產開發貸款投放，“對國有、民營等各類房地產企業一視同仁”；金融機構合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險；保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。

  從需求端來看，《通知》提到，支持個人住房貸款合理需求，支持各地在全國政策的基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

  《通知》還提出，“支持優質房地產企業發行債券融資”“鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求”。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，《通知》對信貸、債券等融資給予支持的同時，提高了信托機構的市場地位，這標志著房地產金融工作從傳統信貸、債務融資進入到信托融資形式。

  《通知》明確，對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款等方式予以支持，促進項目完工交付。自《通知》印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

  “《通知》確立了非常重要的風控制度，即展期制度。”嚴躍進表示，展期是金融機構防范貸款違約、防范不良貸款率的重要舉措，通過展期模式，有助于促進金融機構貸款政策穩定。此次展期的年限為1年，各類金融機構要用足用好政策，支持房地產企業發展。

強調保交樓 鼓勵提供配套融資支持

  “此次文件對于‘保交樓’金融服務專門列出一章予以說明，并且措施極為細致具體。”盛松成表示。

  在積極做好“保交樓”金融服務方面，《通知》提到，支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款；鼓勵金融機構提供配套融資支持。

  嚴躍進表示，《通知》在既有專項借款基礎上，還提到了配套融資支持。首先，配套融資支持的前提是，專項借款融資已積極到位、樓盤落實了“一樓一策”、配套融資有明確司法保障。其次，配套融資支持將作為房地產開發貸款的子產品，最長有3年的資金投放期限，同時不牽涉房貸風險評估和房貸不良率考察等相關內容。最后，此類資金的償還方面，明確了樓盤后續銷售款是主要的還貸來源。

  事實上，9月22日，國家開發銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

  除“保交樓”備受關注外，《通知》還明確，依法保障住房金融消費者合法權益，包括鼓勵依法自主協商延期還本付息；切實保護延期貸款的個人征信權益。

  《通知》還提到，“積極配合做好受困房企風險處置”，“做好房地產項目并購金融支持”。鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼并收購受困房地產企業項目。此外，對于部分已進入司法重整的項目，金融機構可按自主決策、自擔風險、自負盈虧的原則，一企一策協助推進項目復工交付。

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