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各地為激活樓市再出新招,減少新房公攤面積或成趨勢

   2024-05-16 財聯社126

政治局會議提出要“優化增量住房”大背景下,近段時間多個城市出臺減少公攤面積新規,市場再度引發對公攤面積的討論。

有市場消息稱,2024版《深圳市建筑設計規則》將于近日正式發布,修訂內容包括:減少住宅公攤面積,有效提高得房率,住宅和宿舍實行150米限高等。

對此,深圳市規劃和自然資源局方面向記者表示,相關文件預計將于下周在官網上發布,具體內容以發布文件為準。

事實上,除深圳外,廣東的佛山、惠州、清遠等地,先后出臺了住宅用地的計容面積和公攤新規。肇慶則宣布實行按套內面積計價宣傳銷售。

分析人士認為,調整公攤面積和計容面積、提高得房率新規,已成為樓市調控的新手段,未來預計還有更多城市跟進調整相關政策。

對于出臺相關政策的原因,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者,監管層提出要“優化增量住房”,而優化增量就是要提高新增供應的有效性,降低供地成本,更好匹配需求端。

“上述城市出臺的計容面積和公攤新規,本質上是通過增加套內面積、實際使用面積,從而降低購房的價格和成本,變相降低房價,這些措施有利于提升買家購房積極性。”李宇嘉表示,得房率得以提升的項目,會較其他項目具有更強的競爭力,因單價較低、去化速度快,也會提振開發商拿地的積極性。

深圳新增住宅將減少公攤面積

記者獲悉,《深圳市建筑設計規則》自2014年發布以來,先后經歷了4次修訂。

本次修訂主要集中在7個方面,其中第3點提到,結合高密度、高容量發展下的城市建筑現狀及設計創新,優化了綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計算方式,優化建筑面積管控方式,簡化凹槽、室外透空等條款。

其中最值得關注的是,過去深圳計入“公攤”面積的兩大部分,將把避難層、機房等公共空間列為“不計容面積”。

也就是說,本次修訂后,深圳新增住宅的公攤面積會減少,得房率將有效提高。

與此同時,深圳在住宅戶型設計上也進行了調整。2024版《深圳市建筑設計規則》增加“計一半面積的陽臺進深不超過2.4米,超過部分的水平投影面積應全部計入規定建筑面積”內容。

此前規定陽臺的進深不能超過2.4米,修訂后陽臺可以把進深做大,對超過2.4米部分計入規定建面。而在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗,修訂后進深也由0.6米增加至0.8米。這意味著住宅的“飄窗”面積將可加大一圈。

此外,2024版《深圳市建筑設計規則》進行了“限高”,即新型產業用地(M0)中主導用途的建筑高度不得超過250米,住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。

據了解,過去深圳的建筑設計受高密度城市和城市更新成本等影響,超高層住宅不斷涌現。修訂后,低容積率小區、高層住宅、多層住宅、疊墅、別墅等多元產品將有望回歸,滿足市民更多改善性需求。

“深圳出臺新版《深圳市建筑設計規則》,是踐行建設‘好房子’的具體表現,將進一步滿足購房者對建設標準高、品質好的樓盤的期望。對開發企業而言,得房率高的項目更有競爭力。對于購房者而言,房屋的得房率提高,套內面積增大,購買相同價位的住房可獲得更多使用面積,居住舒適度將有所提升。”中指研究院市場研究總監陳文靜告訴記者。

提高得房率或成新趨勢

事實上,公眾對公攤面積的問題討論已久。

從政策導向來看,今年4月30日,中央政治局會議強調,要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待,抓緊構建房地產發展新模式,促進房地產高質量發展。本次會議,將建設“好房子”提升到新的高度,“好房子”建設將成為房地產發展新模式的重要組成部分。

在全國,最近很多城市已經著手落地中央精神,開始修訂公攤面積計算新規,提高得房率。

5月13日,惠州自然資源局印發《市區2024-2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》,其中提到,“建筑物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積,不納入公攤面積”、“面積小于3萬平方米的用地,住宅建筑首層用作建設停車庫的建筑面積,不計入容積率建筑面積”。

同日,佛山也發布13條樓市新政措施,其中提到,新出讓的住宅用地,住宅套內陽臺的“折半”計容面積上限由套內建筑面積的18%提高至20%;取消對單個陽臺的進深和面積限制;取消凸(飄)窗窗臺與地面高差小于0.45米需計容的要求。

“本質上,計容面積和公攤新政并不是產品的創新,而是調整規劃指標以滿足提高購房者的福利水平。”李宇嘉表示。

多位受訪分析師告訴記者,減少公攤面積、提升得房率是未來的調控趨勢,但應該會逐步過渡。陳文靜也認為,未來,各地將繼續落實“好房子”建設要求,預計將有更多城市跟進出臺相關舉措。

隨著越來越多的城市跟進優化相關措施,中原地產首席分析師張大偉預計,未來全國公攤系數很可能會出現大變,新的戶型體系即將到來,也會迎來新的市場變局。購房者將能夠買到得房率更高的戶型和設計更好的產品,但二手房或者開發商已經入市的項目,會受到沖擊。

其進一步表示,當前北京等城市已經出售的限競房89平米小三居較為局促,得房率只有75%左右,而近期開發商新規劃的戶型得房率已經普遍超過80%。

“參考廣州經驗來看,修訂公攤面積政策利好開發商新拿地塊和購買該項目的消費者。但對之前已經入市但未開發或銷售的項目,因在容積率或公攤方面沒有優勢,導致后者在去化時面臨一定的壓力,特別是距離相近的項目。”李宇嘉稱。


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