繼上一輪各地密集放松住房限購(gòu)政策后，新一輪住房信貸政策正在加緊出臺(tái)。

5月17日，央行定調(diào)下一步的住房金融政策走向后，房地產(chǎn)新政落地城市一步步擴(kuò)圍。中新財(cái)經(jīng)結(jié)合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前已有超20個(gè)省份明確取消房貸利率下限并降低首付比例下限。各地按照“因城施策”原則支持合理住房需求，也呈現(xiàn)出不同的政策特點(diǎn)。

一線城市加入調(diào)整行列

廣州新政力度最大

一線城市的政策走向總是尤其受到關(guān)注，這次上海擔(dān)任了“先行者”的角色。5月27日，上海發(fā)布房地產(chǎn)新政，在限購(gòu)、限貸、二手房交易等方面全面展開(kāi)積極調(diào)整；28日，廣州、深圳相繼出臺(tái)新政，明確調(diào)整優(yōu)化住房限購(gòu)、信貸等政策。

雖同為一線城市，但梳理后可看出，三地的政策調(diào)整體現(xiàn)了分對(duì)象、分區(qū)域優(yōu)化的原則，而非簡(jiǎn)單的“一刀切”。

率先出手的上海將首套房商貸首付降為20%、二套降為35%，臨港新片區(qū)及嘉定等六區(qū)二套房最低首付比30%；首套房商貸利率降為3.5%、二套降為3.9%，臨港新片區(qū)及嘉定等六區(qū)二套房商貸利率3.7%。

與之類似的，深圳將首付比調(diào)整為首套房20%、二套房30%，房貸利率也自29日起調(diào)整為首套房3.5%、二套房3.9%，顯著降低購(gòu)房按揭成本。

廣州的購(gòu)房首付比則調(diào)整為首套房15%、二套房25%，并成為當(dāng)前一線城市中唯一取消房貸利率下限的城市。5月28日，廣州主要銀行就房貸利率達(dá)成共識(shí)，首套房利率3.4%，二套房利率3.8%。

此外，廣州本次還創(chuàng)新性地為“三套房”的貸款政策開(kāi)了口子。在非限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，對(duì)于擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的居民家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。

“這是熱點(diǎn)城市首次放開(kāi)二套及以上住房貸款。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，同時(shí)將主動(dòng)權(quán)給到銀行去判斷，銀行會(huì)基于市場(chǎng)分析制定差異化的首付和利率政策，以確保自身的資產(chǎn)安全。

梳理可見(jiàn)，調(diào)整后上海、深圳的首付比和房貸利率幾乎位于同一個(gè)梯隊(duì)，廣州則下調(diào)力度更大，更接近于其他熱點(diǎn)二線城市的水平。

同時(shí)，目前全國(guó)一線城市中，除了北京城六區(qū)首套房貸利率維持在4.05%之外，其余地區(qū)和城市的首套房貸利率全部進(jìn)入“3字頭”，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前已有城市部分銀行執(zhí)行首套房貸利率3.1%左右，已降至歷史最低。

多地取消房貸利率下限

“15%+25%”成首付比標(biāo)配

對(duì)于其他二線城市來(lái)說(shuō)，將房貸水平直接降至央行提出的政策底線，則幾乎成為標(biāo)配。即首套房貸最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，并取消首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

例如，二線城市中罕見(jiàn)的尚未完全取消限購(gòu)的城市天津，亦在5月29日將信貸政策調(diào)整至上述水準(zhǔn)。業(yè)內(nèi)分析也指出，當(dāng)前個(gè)人住房貸款首付款比例已為史上最低。

值得注意的是，這些進(jìn)行調(diào)整的城市中，此前已有不少取消了首套房貸利率下限。因此本輪調(diào)整中著重于進(jìn)一步取消了二套房貸利率下限，以及降低首付比例。

“近期各地政策的步調(diào)非常一致，充分落實(shí)‘517’降首付降利率的政策導(dǎo)向，充分體現(xiàn)房貸政策雙降是近期各地‘一城一策’的重要特點(diǎn)。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地政策的思路和邏輯非常清晰，近期普遍會(huì)出臺(tái)首付比例調(diào)至15%、房貸利率自由定價(jià)、三套房給予最優(yōu)信貸支持等政策，全國(guó)購(gòu)房首付比例普遍進(jìn)入“15%時(shí)代”。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青預(yù)測(cè)，年內(nèi)房貸利率下調(diào)幅度可能超過(guò)50個(gè)基點(diǎn)。這也意味著，越來(lái)越多城市的首套房貸利率將向3%逼近。未來(lái)房貸利率下調(diào)的大門已經(jīng)打開(kāi)，下調(diào)幅度將決定房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回暖。

在這樣的情況下，市場(chǎng)有對(duì)增量房貸利率和存量房貸利率存在較大差異的擔(dān)憂出現(xiàn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，短期看兩個(gè)內(nèi)容關(guān)聯(lián)度小，但是確實(shí)會(huì)引起一些存量貸款方面的糾紛問(wèn)題。建議從金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解的角度，對(duì)存量房貸利率的下調(diào)納入到后續(xù)的研究范疇之中。

此外，李宇嘉認(rèn)為，后續(xù)部署可以著眼于稅費(fèi)政策，比如降低或減免契稅、個(gè)稅和增值稅，以加速庫(kù)存去化、穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期。

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