11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布254號(hào)文《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策支持剛性和改善型住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。11月14日，某地銀保監(jiān)局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，確實(shí)接到《通知》，正在落實(shí)文件要求。

  中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對(duì)記者表示，《通知》進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持以及對(duì)金融機(jī)構(gòu)的一些約束有所松綁，凸顯了金融監(jiān)管部門(mén)保房地產(chǎn)主體的意愿。

  “《通知》全面調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策，是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)增長(zhǎng)的重要舉措，具有積極意義。”招聯(lián)金融首席研究員、復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼對(duì)記者表示，下一步，各地應(yīng)加快落實(shí)《通知》要求，加大差別化住房信貸政策實(shí)施力度，加快采取下調(diào)首付比例、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、降低貸款利率等措施。目前住房信貸政策調(diào)整主要集中在支持剛性住房需求，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大優(yōu)化空間。

“政策力度最大 措施最為具體”

  《通知》包含16條內(nèi)容，涉及開(kāi)發(fā)貸、信托貸款、并購(gòu)貸、保交樓、房企紓困、貸款展期等諸多領(lǐng)域。

  “自2021年9月底對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行邊際調(diào)整以來(lái)，本次政策力度最大、措施最為具體。”中歐國(guó)際工商學(xué)院教授、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成撰文表示，一是金融政策支持對(duì)象范圍廣。二是金融政策支持的融資渠道多。三是金融政策工具多。四是金融政策執(zhí)行進(jìn)一步優(yōu)化。不過(guò)，整體政策方向未變，“三道紅線”和貸款集中度管理仍未取消。

  具體來(lái)看，從金融政策支持對(duì)象來(lái)看，涵蓋供給端（房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)）和需求端（居民）融資需求。其中，在供給端，《通知》要求，穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投放，“對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”；金融機(jī)構(gòu)合理區(qū)分項(xiàng)目子公司風(fēng)險(xiǎn)與集團(tuán)控股公司風(fēng)險(xiǎn)；保證債權(quán)安全、資金封閉運(yùn)作的前提下，按照市場(chǎng)化原則滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目合理融資需求。

  從需求端來(lái)看，《通知》提到，支持個(gè)人住房貸款合理需求，支持各地在全國(guó)政策的基礎(chǔ)上，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策，合理確定當(dāng)?shù)貍€(gè)人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

  《通知》還提出，“支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資”“鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求”。

  易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，《通知》對(duì)信貸、債券等融資給予支持的同時(shí)，提高了信托機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)地位，這標(biāo)志著房地產(chǎn)金融工作從傳統(tǒng)信貸、債務(wù)融資進(jìn)入到信托融資形式。

  《通知》明確，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自《通知》印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

  “《通知》確立了非常重要的風(fēng)控制度，即展期制度。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，展期是金融機(jī)構(gòu)防范貸款違約、防范不良貸款率的重要舉措，通過(guò)展期模式，有助于促進(jìn)金融機(jī)構(gòu)貸款政策穩(wěn)定。此次展期的年限為1年，各類金融機(jī)構(gòu)要用足用好政策，支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

強(qiáng)調(diào)保交樓 鼓勵(lì)提供配套融資支持

  “此次文件對(duì)于‘保交樓’金融服務(wù)專門(mén)列出一章予以說(shuō)明，并且措施極為細(xì)致具體。”盛松成表示。

  在積極做好“保交樓”金融服務(wù)方面，《通知》提到，支持開(kāi)發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。

  嚴(yán)躍進(jìn)表示，《通知》在既有專項(xiàng)借款基礎(chǔ)上，還提到了配套融資支持。首先，配套融資支持的前提是，專項(xiàng)借款融資已積極到位、樓盤(pán)落實(shí)了“一樓一策”、配套融資有明確司法保障。其次，配套融資支持將作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的子產(chǎn)品，最長(zhǎng)有3年的資金投放期限，同時(shí)不牽涉房貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和房貸不良率考察等相關(guān)內(nèi)容。最后，此類資金的償還方面，明確了樓盤(pán)后續(xù)銷售款是主要的還貸來(lái)源。

  事實(shí)上，9月22日，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行已向遼寧省沈陽(yáng)市支付全國(guó)首筆“保交樓”專項(xiàng)借款，支持遼寧“保交樓”項(xiàng)目。

  除“保交樓”備受關(guān)注外，《通知》還明確，依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益，包括鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息；切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益。

  《通知》還提到，“積極配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置”，“做好房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)金融支持”。鼓勵(lì)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)受困房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目。此外，對(duì)于部分已進(jìn)入司法重整的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)可按自主決策、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、自負(fù)盈虧的原則，一企一策協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目復(fù)工交付。

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