摘要：

  周末市場(chǎng)出現(xiàn)關(guān)于央行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》的消息，和今年以來的涉房政策相比，“通知”中大的框架依然是“房住不炒”，其中對(duì)部分政策進(jìn)行了細(xì)化，支持力度提升。

  整體看，11日發(fā)布的“通知”，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行了細(xì)化和力度上的增強(qiáng)，和今年之前主要刺激需求相比有所轉(zhuǎn)變，如對(duì)于房企的支持有所增加，“兩道紅線”可以合理延期、新增融資若出現(xiàn)違約，在盡職情況下可以免責(zé)，對(duì)建筑業(yè)企業(yè)提供資金支持等，效果可能會(huì)好于之前，但次輪地產(chǎn)下行周期較長(zhǎng)，幅度較大，信心修復(fù)可能需要時(shí)間，例如對(duì)房企資金支持上，其中的一些條件如剩余銷售回款能覆蓋相關(guān)融資等，均對(duì)于融資主體有較高要求，同時(shí)從防風(fēng)險(xiǎn)角度看，資金提供方的積極性可能要在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境明顯改善后，如商品房銷售持續(xù)增加或房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)等信號(hào)出現(xiàn)。

  對(duì)黑色商品的影響，可以分位兩個(gè)階段，一是從中期看，房地產(chǎn)明年降幅收窄已經(jīng)是明確預(yù)期，只是恢復(fù)程度未知，此輪政策出臺(tái)一定程度提升對(duì)明年預(yù)期，相應(yīng)房地產(chǎn)用鋼消費(fèi)情況也可能好轉(zhuǎn)，但新開工同比繼續(xù)下降的預(yù)期很難轉(zhuǎn)變，施工增速恢復(fù)情況依然是螺紋需求的關(guān)鍵，中期依然是持謹(jǐn)慎觀點(diǎn)；二是短期上，即在淡季期間，政策預(yù)期可能會(huì)不斷發(fā)酵，利多市場(chǎng)情緒，產(chǎn)業(yè)鏈整體庫(kù)存不高，預(yù)期修復(fù)可能會(huì)刺激補(bǔ)庫(kù)，對(duì)價(jià)格形成較強(qiáng)的支撐，不出現(xiàn)新的利空之下，未來幾周螺紋將維持震蕩偏強(qiáng)的走勢(shì)，不過當(dāng)前疫情仍反復(fù)，在利潤(rùn)改善后鋼廠可能再次復(fù)產(chǎn)，因此在基差大幅收窄要注意盤面波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

正文

  上周末，市場(chǎng)出現(xiàn)11月11日央行、銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》的消息，從文件內(nèi)容看，和今年以來的涉房政策相比，“通知”中大的框架依然是“房住不炒”，其中對(duì)部分政策進(jìn)行了細(xì)化，支持力度提升。

  去年以來有關(guān)房地產(chǎn)的支持政策以地方出臺(tái)居多，主要是以刺激銷售為主，包括降低首付比例、調(diào)整購(gòu)房資格，中央部委層面的支持政策則主要是下調(diào)房貸基準(zhǔn)利率、并對(duì)部分城市下調(diào)了最低購(gòu)房貸款利率。同時(shí)，三季度以來，“保交付”成為政策主要的關(guān)注方向，例如由政策性銀行提供的2000億元保交付基金，地方上有鄭州市提供的100億元房地產(chǎn)紓困基金等。從數(shù)據(jù)看，政策效果一般，9月份全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積同比下降16%，10月份居民新增中長(zhǎng)期貸款同比降幅再次擴(kuò)大，10月到11月前兩周30城房屋銷售同比減少23%，較9月降幅擴(kuò)大12%，銷售恢復(fù)緩慢，房地產(chǎn)新開工面積同比降幅維持在44%附近，竣工、施工增速回升并不顯著。央行調(diào)查問卷顯示，三季度居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的占比降至14.8%，低于2015年一季度低點(diǎn)，對(duì)未來三個(gè)月增加購(gòu)房支出的占比為17.1%，環(huán)比略增加不過仍是2017年二季度以來最低值，二線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌。因此，前期政策主要是刺激需求，但需求一是受到房企違約、停工增加的擔(dān)憂而下降，二是疫情影響下，居民自身對(duì)購(gòu)房較為謹(jǐn)慎，特別是在一線以外的城市房?jī)r(jià)不斷下跌的情況下，相比之前兩輪的刺激，本輪刺激見效的時(shí)間明顯拉長(zhǎng)，而出口增速開始確定性見到拐點(diǎn)可能是政策力度提升的主要觸發(fā)因素。

  11日發(fā)布的“通知”和之前的政策相比，主要的思路比較一致，其中有保交樓、做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置工作、加大住房租賃支持以及對(duì)房企資金的支持。這其中，有以下幾點(diǎn)：

  1、政策性銀行的保交樓資金支持前期已有涉及，后續(xù)關(guān)注是否資金量會(huì)增加。

  2、政策性銀行提供的專項(xiàng)借款確定后，鼓勵(lì)如商業(yè)銀行積極提供配套融資，不過這一條是有前提條件的，就是剩余銷售回款能覆蓋專項(xiàng)借款及配套融資或者是相關(guān)的融資能落實(shí)還款來源，由于房?jī)r(jià)違約及停工緩建項(xiàng)目較多的情況已持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，因此對(duì)于多數(shù)項(xiàng)目而言能否滿足條件還有待驗(yàn)證，可能是存在難度。不過“通知”中也提到了，對(duì)于新發(fā)放融資形成不良的，如果盡職可以免責(zé)，這有利于提升相關(guān)主體的積極性。

  3、對(duì)出險(xiǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)處置、收并購(gòu)和前期相比變動(dòng)較小。

  4、居民方面的還貸政策進(jìn)行了優(yōu)化，如受疫情影響可以協(xié)商延期，也是避免出現(xiàn)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

  5、對(duì)銀行“兩道紅線”政策進(jìn)行了優(yōu)化。“通知”中提出了延長(zhǎng)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排，對(duì)受疫情等原因不能如期滿足的金融機(jī)構(gòu)可以合理延長(zhǎng)過度期。“兩道紅線”是央行、銀保監(jiān)會(huì)20年底出臺(tái)了關(guān)于銀行涉房貸款的要求，主要是房地產(chǎn)貸款余額占比及個(gè)人住房貸款余額占比，不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的相應(yīng)上限。因此，如果延長(zhǎng)過度期，對(duì)房企資金端還是比較有利，但政策持續(xù)的情況下，影響還是會(huì)持續(xù)。

  6、房地產(chǎn)貸款投放上，“通知”提出要對(duì)民營(yíng)和國(guó)有房企一視同仁，今年以來民營(yíng)房企融資難度增大，無論是債權(quán)融資還是銀行貸款方面，但通知中也提到是對(duì)于“整理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好”以及“短期面臨財(cái)務(wù)困難、財(cái)務(wù)總體健康”的主體，房企今年違約較多，因此實(shí)際執(zhí)行情況還要具體看待，預(yù)計(jì)資金支持明顯增多，可能是要看到房地產(chǎn)大環(huán)境及數(shù)據(jù)的持續(xù)好轉(zhuǎn)，例如銷售明顯增加且持續(xù)一段時(shí)間。

  7、“通知”中提到了要對(duì)建筑企業(yè)提供資金支持，可能是為了完成“保交樓”的任務(wù)，這也有助于房建項(xiàng)目恢復(fù)施工，和前期政策相比更為直接。

  整體看，11日發(fā)布的“通知”，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)政策進(jìn)行了細(xì)化和力度上的增強(qiáng)，和今年之前主要刺激需求相比有所轉(zhuǎn)變，如對(duì)于房企的支持有所增加，“兩道紅線”可以合理延期、新增融資若出現(xiàn)違約，在盡職情況下可以免責(zé)，對(duì)建筑業(yè)企業(yè)提供資金支持等，效果可能會(huì)好于之前，但次輪地產(chǎn)下行周期較長(zhǎng)，幅度較大，信心修復(fù)可能需要時(shí)間，例如對(duì)房企資金支持上，其中的一些條件如剩余銷售回款能覆蓋相關(guān)融資等，均對(duì)于融資主體有較高要求，同時(shí)從防風(fēng)險(xiǎn)角度看，資金提供方的積極性可能要在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體環(huán)境明顯改善后，如商品房銷售持續(xù)增加或房?jī)r(jià)逐步企穩(wěn)等信號(hào)出現(xiàn)。

  對(duì)黑色商品的影響，可以分位兩個(gè)階段，一是從中期看，地產(chǎn)明年降幅收窄已經(jīng)是明確預(yù)期，只是恢復(fù)的幅度未知，次輪政策的出臺(tái)一定程度提高對(duì)明年的預(yù)期，相應(yīng)地產(chǎn)用鋼消費(fèi)情況也可能好轉(zhuǎn)，但新開工同比繼續(xù)下降的預(yù)期暫時(shí)不便，施工增速恢復(fù)情況依然是螺紋需求的關(guān)鍵，中期依然是持謹(jǐn)慎看法。一是淡季期間，政策預(yù)期可能會(huì)不斷發(fā)酵，利多市場(chǎng)情緒，產(chǎn)業(yè)鏈整體庫(kù)存不高，預(yù)期修復(fù)可能會(huì)刺激補(bǔ)庫(kù)，對(duì)價(jià)格形成較強(qiáng)的支撐，不出現(xiàn)新的利空之下，會(huì)帶動(dòng)螺紋價(jià)格偏強(qiáng)運(yùn)行。

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